Выбор подрядчика

Проектирование вашего дома уже завершено или находится на финальной стадии. Все, или большая часть рекомендаций (1, 2) учтена, добавлен существенный кусок "индивидуального и неповторимого". 

Пора выбирать того, кто воплотит ваши мечты в реальность. В случае, если проектировали дом спецы той-же строительной организации, то велика вероятность строиться именно у них. Однако, не отметайте варианты с другими подрядчиками. Сегодня мы традиционно постараемся составить чеклист под свои нужды, руководствуясь которым вы найдёте лучшего исполнителя.

Обзор рынка

На момент написания статьи рынок уже пережил кардинальное повышение цен на газобетон, клееный брус и другие стройматериалы. Однако, люди строиться не перестали и большинство строительных компаний продолжают работать, а некоторые даже увеличили объёмы. Стоит усвоить одну аксиому - строиться в этом году всегда дешевле чем в следующем. У банков появился новый продукт, специализированная ипотека, выдаваемая на строительство дома. Жильё от этого доступнее не стало, но строителям без работы сидеть не приходится. Учитывайте это, когда будете планировать свою стройку. Не только потому, что хорошие строители обычно имеют к началу нового сезона уже сформированный портфель заказов и попасть к ним в очередь будет невозможно. Важно помнить, что при таком многообразии предложений на рынке, вам потребуется время на поиск и отбор кандидатов.   

Не будем анализировать весь рынок и кого-то выделять или советовать, опишем  лишь свой пройденный путь. Как уже наверное понял внимательный читатель, к вопросам проектирования и выбора участка мы подходили очень тщательно. Не исключением стал и выбор подрядчика. Пришлось посетить несколько строительных выставок и обзвонить более 30 контор. Предпочтения отдавались ненавязчивым кандидатам с хорошими рекомендациями. Те, кто сразу, даже не познакомившись с заказчиком, начинали "топить" за какую-нибудь тему, исключались из шорт листа. Те,

 кто не готов был бесплатно составлять смету, исключались так-же. Ниже поймёте почему и на примерах. Не будем тратить время и рассказывать про всех отсмотренных нами кандидатов, остановимся на самых запомнившихся.  

Например, первичное общение с одним из рекомендованных застройщиков Медный всадник, сразу свелось к обсуждению достоинств утеплённой плиты и каркасного строения. Причём, было заявлено, что палки используются очень сухие и порезаны они на собственном производстве. Предварительная оценка стоимости строительства показала, что это контора солидная, потому очень дорогая. Каркасный дом у них построить было дороже газобетона (той же площади и этажности). Из "солидностей", не тех которые рекламировали, а тех, которые наблюдали воочию, когда строились южные соседи - это были флаги с рекламой застройщика и баннер с изображением возводимого дома. Кстати, потом этот же самый баннер, но уже без флагов, мы встретили на другом участке в нашем  же коттеджном посёлке (метрах в 300 юго-западнее от первоначального), но при этом собирали ребята совсем не ту конструкцию, которая была изображена на картинке. Более того, мы находились на своём участке в тот момент, когда под проливным дождём привезли южным соседям домокомплект из сухих палок и разгрузили как его есть, в лужи и грязь. В течении 3х суток шли сильные дожди, но привезённые деревянные конструкции укрыли только под конец 2 дня. Всё это время, сухая строганая и собранная на производстве доска мокла на улице. Когда каркас был собран, он так же стоял под проливными дождями почти неделю без всяких тентов, до момента возведения кровли. Ещё тогда мы задались вопросом целесообразности переплачивать за такие "сухие" доски, но заказчик кажется об этом так и не узнал. Другой дом, того же застройщика возводили у соседей севернее. Делали видимо всё "под ключ", включая дренаж. В результате, дренажная труба вышла почти на полметра глубже самой низкой точки канавы для водоотведения. Потом даже предлагали опустить уровень всех канав по всему посёлку, что-бы застройщик этого конкретного объекта "попал в нужный уровень". Конечно, скажете вы, там строили какие-то не слишком ответственные профессионалы. Откроем вам секрет. Строить ваш дом будет не тот улыбчивый менеджер, который подписывает договор или получает оплату и даже не генеральный директор. Строить будет бригада, нанятая на субподряд. Кстати, тех ребят, которые заливали нам фундамент, мы встретили потом на стройке у южных соседей. Другими словами, вы можете выбрать одну строительную контору и заплатить одни деньги, а можете обратиться к более "солидной", на ваш взгляд, другой конторе и заплатить им в два раза больше. При этом, строить у одних и у других может одна и та-же бригада, например, из Узбекистана. Эта бригада за один строительный сезон, побывает на нескольких объектах и её услуги имеют фиксированную стоимость. Иногда, строители даже "воруют" бригады друг у друга. Однако, один застройщик вам "продаст" эту бригаду за X денег, а другой в два раза дороже. Клиент же платит. На этом остановимся подробнее чуть позже. 

Изучив отзывы про Монолит-Хаус, пообщавшись с менеджером и конструктором, мы ограничили сотрудничество с ними одним лишь проектированием. Хорошо, что уже были готовы эскизы и потребовалось только прорисовать типовые конструктивные узлы. Не будем на них останавливаться подробно, перечислим только то, что пришлось за Монолитом исправлять: дренаж фундамента, проёмы в несущих стенах, перевязку блоков разной плотности, лестницу, армопояс, межэтажное перекрытие, стропила и высоту некоторых окон.

Исправлял всё это ФМСтрой. Они оказались в шортлисте, после тщательного отбора, который проводился почти год и победили остальных претендентов по совокупности факторов. Из достоинств, которые для нас оказались решающими: гарантия 5 лет, предоплата только за материалы (работа оплачивается по этапам после завершения и приёмки), открытость к любым проверкам независимыми стройнадзорами, критическая оценка проекта и рекомендации по устранению описанных выше конструктивных решений Монолита. Причём, каждое предложение всегда подкреплялось необходимой и достаточной аргументацией. Не обошлось конечно без оплошностей, но об этом далее. 

Как уже говорили, было более 30 претендентов, большинство из которых отсеивалось на этапе более тесного знакомства. Названия и ссылки на всех давать не будем, лучше расскажем несколько забавных историй о них. Далее приведены обязательные этапы знакомства с тем, кто воплотит ваши мечты в бетоне, кирпиче, палках, глине, штукатурке, и т.д. (нужное подчеркнуть смотря на свой индивидуальный проект).             

Знакомство с другими проектами

Посещая каждого из выбранных претендентов обращайте внимание на наличие у строителей своего конструкторского отдела или профильных специалистов. При отсутствии таковых, отдавайте предпочтения другим компаниям, предложений на рынке более чем достаточно. 

Поинтересуйтесь теми проектами, которые были спроектированы и построены вашими потенциальными исполнителями. Возможно, среди них вы увидите проблеск или намёк на то, что хотели бы построить для себя. Спросите, если понравившийся проект взять за основу, какие рекомендации вам готов выдать проектировщик и команда, что-бы адаптировать строение под вашу специфику.

Обращайте внимание, насколько подробно в проектах прорисованы узлы и констуктивные решения. Мы сталкивались с такими ребятами, которые не стеснялись заявлять - мол это на чертежах подробно не изображаем потому что, наши бригады хорошо знают как строить. Этих домов уже поставили 10-20-50-100. В такой позиции есть некоторый смысл, в первую очередь для исполнителя, но не для заказчика. Представьте, что по вашим чертежам будет строить другая бригада, которая не тах хорошо знакома с "типовыми узлами" или выполняет их вообще по другому. 

Оценивайте объём рабочей документации в уже готовых проектах. Избегайте случаи, где большая часть проекта занята рендерингом (много цветных изображений дома с различных ракурсов, в окружении растительности, виды на фасад и прочее). Скорее всего в такой конторе трудятся дизайнеры, а не конструкторы. Поинтересуйтесь, делают ли они BIM? Если не слышали о таком, поищите других.

Знакомство с объектами

Если через оценку проектов можно отсеять только часть "сомнительных" исполнителей, то знакомство со строящимися домами работает как самый лучший фильтр.

У нормальной конторы в один строительный сезон, как правило, находится 3 и более объектов в разной степени готовности. Обязательно посетите те, где только поставлена коробка без отделки. Посмотрите на место и "порядок" на стройплощадке. Поинтересуйтесь, сколько времени ушло на возведение увиденного. Пригласите на экскурсию независимого стройнадзора. 

Однажды мы приехали на очередной объект очередного претендента, в какой-то деревне под Выборгом. Там нас встретила недостроенная коробка у которой второй этаж был сдвинут относительно первого почти на сантиметр. Данный дефект не только был виден невооружённым взглядом, но самое страшное, что это совсем не волновало исполнителя, демонстрировавшего сей шедевр. Оказалось, стройка остановилась 3 года назад. Других домов в той же степени готовности у ребят не оказалось. Больше мы не встречались.

Ещё одна экскурсия у нас завершилась даже без осмотра. На участке всех встречала одна большая гора мусора. Строительный мусор в перемешку с бытовыми и продуктовыми отходами добавлял палитру ароматов к и так мало привлекательному пейзажу. Строители, принимавшие пищу даже не обращали внимание на больших крыс, обедавших вместе с ними в нескольких метрах поодаль.

Один дом запомнился большими щелями в газобетонных стенах. Расположен на юге, в окрестностях Коммунара. Где-то уже ласточки свили гнездо, где-то просто через щели была видна улица. Проект был с плоской обитаемой кровлей, всенепременно HiTech и полами по грунту (точнее грязи). Панорамные окна гостиной панорамили на соседский покосившийся сарай. Через окна спален и щели открывался унылый пейзаж на чёрное поле. Нас встречал прораб и сам архитектор лично. Задержались мы там не долго.   

Визиты на объекты нашего будущего подрядчика выгодно отличались от увиденного. Не только чистота, но и опрятные рабочие в фирменных спецовках. Кстати, одного из них мы запомнили и потом встречали неоднократно. В начале у нас, при возведении фундамента. Затем у южных соседей (где палки мокли под дождём и "юбочка"). После, ещё на 2х других участках в нашем коттеджном посёлке.   

Как уже говорилось выше, отбирались исполнители очень тщательно, в течении года. Все отсмотренные объекты здесь описывать не будем, в виду их большого количества. Порекомендуем только обращать внимание на мастерство исполнения и место строительства. Если вы планируете строиться в коттеджем посёлке, то выбирайте строителей, которые уже строили в аналогичных локациях. Бригады разные, одни и те же работы могут стоить разных денег и выполняться с разным качеством. Требования к стройке в деревнях менее жёсткие нежели в СНТ и тем более в коттеджных посёлках или закрытых агломерациях. Где-то заезд на участок надо усиливать бетонными плитами, что-бы не разрушить асфальтовое покрытие поселковых дорог, а где-то вообще дороги отсутсвуют.        

Знакомство с довольными клиентами

Не верьте заявлениям, что хозяева против встречи на своём объекте. Когда дом уже построен и заселён, действительно не каждый готов приглашать к себе незнакомого человека. Другое дело, когда только идёт стройка и клиент находится на объекте и он доволен тем, как всё делается. Такой клиент с удовольствием встретится с вами и поделится положительными эмоциями, может даже похвастается. Когда тебе не стыдно за тот дом, который тебе строят, ты не боишься об этом рассказать. Если же потенциальный исполнитель не приветствует ваши встречи с довольными клиентами, лучше выбрать другого исполнителя. 

Конечно, такие встречи должны быть согласованы со всеми заинтересованными сторонами. Например, к нам на объект приехал незнакомый интеллигентный молодой человек. Вежливо попросил зайти внутрь коробки, задал вопросы и уехал. Хоть нам и не стыдно было за стройку, но визит без предупреждения и согласования с хозяевами оставил скорее негативный след.    

Однажды мы, с очередным представителем кандидата приехали в почти построенный дом, где были хозяева. При обсуждении текущих дел и предстоящих работ заказчиком было сказано, дословно: "Пожалуйста не киньте нас в этом году, как в прошлом!". Не удивительно, что этот кандидат был вычеркнут из списка и более мы не общались.   

Проработка смет

Встречаются исполнители, которые не готовы считать смету бесплатно. Иногда отказ мотивируют так: "мы вам сейчас посчитаем, а вы пойдёте и построитесь у других". Это не профессиональный подход и, если вы столкнулись с подобным, лучше поискать другую контору. 

Смета может быть оценочная или подробная или "притянутая" к определённой сумме. Профессиональный потенциальный исполнитель, построивший много объектов, в состоянии дать приблизительную оценку вашего дома по чертежам. Причём, некоторым на это требуется не более 5 минут. Конечно и ошибиться при такой экспресс оценке можно на миллион, но не на порядок.

Сформировав свой шортлист из 3-4 кандидатов, соберите со всех коммерческие предложения и сметы. Сведите всё в одну таблицу, в Excel или на листочке, кому как удобно. Сравните, чем отличаются стоимости строительства фундамента, коробки, кровли и прочее. Если вы выбрали профессионалов, то сметы будут различаться незначительно. При наличии значимых расхождений, задайте вопросы соответствующему кандидату - почему у них это стоит в 2 раза больше чем у других? Как правило, расхождения будут в объёме работ. Например, у хорошего исполнителя будет пункт про гидроизоляцию битумной мастикой возведённого фундамента. Плохие исполнители такие работы даже не посчитают потому, что обычно никогда их не делают. Вот из таких пунктов может набегать значительная разница между сметами. Однако, конечная сумма не должна отличаться в разы, тем более на порядок. 

Если у вас на руках три сметы на постройку газобетонного дома о двух этажах в 200 квадратов "под ключ". Первый исполнитель оценил его в 7, а два других в 23 и 25 миллионов рублей соответственно. Помните, чудес не бывает. Либо у первых в "под ключ" входит не то, что у других. Либо смета будет "расти" по мере проведения работ. Рекомендуем с повышенным вниманием относиться к первому исполнителю и отдавать предпочтение двум другим.             

Заключение договора

Важный этап, без которого опасно начинать любые проекты. Тем более, когда речь идёт о не малых суммах и о постройке собственного дома. Некоторые заказчики выбирают странный путь - находят человека, который им построит дом. Либо сами нанимают бригаду. Если у вас нет соответствующего опыта и образования, то экспериментировать на собственном доме не самая лучшая идея. 

Без договора, в котором зафиксированы условия, конечная стоимость работ и материалов, лучше не начинать строительство. Иначе, велика вероятность, что изначально оговоренная сумма начнёт бесконтрольно расти. 

Из личного опыта. Имея на руках 3 сметы, обратились к свободному прорабу, по рекомендации. Из тех, которые "точно не кинут" и который "живёт рядом". Человек готов был построить всё силами своей бригады. Диалог прекратился после того как было заявлено - построю, но без договора. Соответственно и без обязательств. Хотя и прописанные обязательства не всегда гарантируют вам их исполнения, ведь договор может быть заключён со специально оформленным для таких случаев юридическим лицом или ИП. 

При заключении договора обращайте внимание на:

• ЮЛ исполнитель;
• Гарантию и условия;
• Зафиксированные сроки проведения работ;
• Состав работ и их этапность;
• Конечную, неизменяемую сумму работ и материалов;
• Штрафные санкции, за невыполнение условий договора;
• Наличие разрешения на проведение независимых экспертиз любого этапа строительства экспертами со стороны заказчика.  

Стройнадзор

У каждой уважающей себя строительной конторы есть технадзор, но вы всё равно приводите своего. Разовый выезд независимого эксперта оценивается от 5 до 20 т.р. в зависимости от удалённости объекта. Проверить армирование перед заливкой фундамента или плиты межэтажного перекрытия, убедиться в соблюдении технологии возведения стен и многое другое, поможет избежать досадных ошибок. 

Из личного опыта, для себя сформулировали такой принцип - ошибка, допущенная на стройке, таковой не считается, если она исправлена вовремя. К сожалению, стоимость исправления некоторых ошибок сильно возрастает со временем. 

Помните, ошибки допускают все (человеческий фактор никто не отменял). Проверить важный этап и состав скрытых работ дополнительной парой глаз, лишним не будет.  

Смена бригады или застройщика

К сожалению, ситуации, как на картинке ниже, не так редки.

Например, когда собирали коробку у нас трудились одни ребята. Качество и способы исполнения работ сразу вызвали множество вопросов (подробнее об этом в отдельном посте). По согласованию с подрядчиком, с ребятами пришлось расстаться. Второй этаж и все последующие работы выполняла другая бригада, результатами которой мы остались очень довольны. 

Если смена бригады внутри одного подрядчика считается делом обыденным, то смена самого подрядчика в середине стройки может быть более болезненной. Мы слышали про случаи, когда одни строители отказывались строить стены на фундаменте, который построили другие. Желательно не допускать подобных глобальных перестановок, но и терпеть ошибки, хамство, пьянство, срыв сроков или ухудшающееся качество исполнения работ, тоже недопустимо.      

Итоги 

Подводя итоги, перечислим полезные советы, при контакте с подрядчиками:

• Вначале составляем список кандидатов из рекомендаций друзей/соседей/... и сети интернет;
• Обзваниваем всех и предварительно знакомимся. Уже на этом этапе список может поредеть; 
• Знакомимся ближе с каждым. Посещаем объекты, офисы, счастливых клиентов. Не жалеем на это своего времени. Оставляем шортлист из избранных;
• Получаем сметы на постройку одного и того-же дома от всех оставшихся в списке;
• Интересуемся природой ценообразования. Находим ответ на вопрос - почему это у одних стоит в 2ва раза дороже чем у других;
• Получаем проекты договоров и изучаем их. Сокращаем шортлист до одного победителя;
• Начинаем строиться у победителя, проверяя своим технадзором каждый этап и скрытые работы. Вплодь до такого - эксперт дал положительное заключение, вы рассчитались с исполнителем;
• Не боимся задавать вопросы и высказывать недовольство (если оно есть) своим подрядчикам. В конце-концов, вы за это платите.

Далее мы расскажем как двигалась наша стройка, с фотографиями каждого этапа, историями и рекомендациями.