Бюджет
Тема в высшей степени индивидуальная, наиважнейшая и, спорная.
Мы не будем касаться абсолютных величин, но рассмотрим некоторые рекомендации. Напомню уважаемым читателям, что здесь и далее в блоге мы рассматриваем строительство коттеджа - загородного дома со всеми коммуникациями (газ, вода, электричество) на участке от 10 соток, а не дачу для сезонного проживания. Поэтому и требования к собственному загородному дому существенно отличаются от дачных и стоимость его строительства в разы, если на не порядок, выше. Важно помнить, что все средства следует рассматривать именно как вложения/инвестиции в собственную недвижимость, а не безвозвратные траты.
Участок
Для комфортного проживания необходим участок минимум 10 соток. Обратите внимание, не 8, не 6, а именно 10, что бы не говорили продавцы. Связано это не столько с количеством построек, которые можно уместить на этой земле или с обязательным наличием большого газона перед окнами. В первую очередь, прямоугольный участок площадью 1000 квадратов с домом в его центре гарантирует, что соседние строения не будут смотреть "окна в окна". Безусловно, геометрия участка, отличная от квадратной, как и его расположение, ориентация, близость к красным линиям, близость к лесу или воде влияют на его стоимость. Например, участок на месте снесённого строения, пятно застройки которого засыпали боем и мусором, или участок на месте бывшего осушённого водоёма, или участок сложной геометрической формы может продаваться с дисконтом. Особенности выбора участка и какие неожиданности подстерегают на этом этапе, мы опишем в отдельных постах. Сейчас же, примем стоимость участка за X рублей. Здесь и далее, если в тексте встречается X, то помните - это стоимость участка ИЖС со всеми коммуникациями, площадью 10 соток в коттеджем посёлке.
Подготовка
В зависимости от особенностей приобретенного участка может потребоваться его отсыпка, выравнивание, обустройство трубопереезда, дренирование и многое другое. Из обязательного - вынос точек в натуру, геологические изыскания и получение выписки из Росреестра. Мы пользовались услугами геодезистов и геологов. Нареканий не было, поэтому рекомендуем. Приблизительная оценка подготовки участка к строительству, на собственном опыте, составила 15% от X. В вашем случае сумма может оказаться меньше, но для планирования бюджета строительства лучше эти средства зарезервировать.
Ограждения
Строительство внешнего и внутреннего (между участками) ограждения мы запланировали на строительный сезон 2023 года и пока не можем сравнить реальные затраты. В нашем, не типичном случае, внешний забор обходится (проект и смета) в 40% стоимости участка, но для оценки среднестатистического варианта вы можете выбрать 10% от X.
Благоустройство
Мощение дорожек, ландшафтный дизайн, газоны, прочее благоустройство участка сильно отличается от случая к случаю и всегда индивидуально. Кроме того, выполняются данные работы в самом конце, когда всё строительство и отделочные работы уже завершены. Мы не приступали ещё к этому этапу, поэтому реальные затраты не известны. Однако, запланировано на благоустройство 60% от X. Причём, это минимальные ресурсы на первый этап. Как не существует предела совершенству, так и не будут улучшения ограничены этим первым этапом. Мы уверены, что будет ещё много и больших и малых вложений, направленных на повышение комфорта, эстетики и эргономики участка.
Дом
Как уже говорилось ранее, в этом блоге описываем строительство дома для постоянного проживания, а не дачи. Мы с супругой объездили множество курортов Ленобласти. Специально арендовали различные типы домов и сравнивали условия проживания в них. Деревянные и каркасные, каменные и монолитные, маленькие и большие. Это позволило сделать вывод, что комфортный дом начинается от 180 квадратов. Далее, приводим соотношение затрат на строительство, в сравнении со средней стоимостью участка для "абстрактного" газобетонного дома в 200 квадратов.
Проект
Фундамент и коробка
После обязательного проведения исследований грунтов в пятне застройки тип и конструкция фундамента могут существенно отличаться от "типового". Для оценки считаем фундамент в виде монолитной плиты с ростверком вверх. Затраты составят порядка 30% от X. Стоимость коробки, зависит от материалов стен и кровли (об этом мы поговорим подробно в отдельных постах). За "типовой" примем наш случай (газобетон + кликфальц). Затраты на коробку составили 150% от X.
Тёплый контур
Коробка на фундаменте с крышей, это ещё не дом. Необходимо поставить окна, двери, утеплить кровлю (если предусмотрено конструкцией) и стены. Одним словом, замкнуть тёплый контур. Причём, мы не включаем в оценку установку алюминиевых/деревянных панорамных окон и порталов "в пол", хотя для себя выбрали именно алюминиевые. Ориентировочно, затраты на тёплый контур 30% от X.
Электричество + Вода + Газ
Без электричества и воды комфортно проживать в доме невозможно. Отопление магистральным газом - существенно эффективнее и экономнее электрического. Например, мы отапливаем дом в 220 квадратов газом и в самые холодные зимние месяцы платим 4 000 - 5 000 руб/месяц. Соседи, за электрическое отопление каркасного одноэтажного дома в 100 квадратов, тратят до 20 000 руб/месяц. За подключение к магистралям существуют фиксированные государственные тарифы. Однако, даже если газовая труба низкого давления проходит в 10 метрах от котельной, затраты на заведение её в дом будут в любом случае. Из собственного опыта можем зафиксировать, что подключение 15кВт + магистральный водопровод + газ обошлись в 15 000 + 25 000 + 320 000 руб (всего 360 000). Причём, индивидуальное проектирование позволило нам расположить котельную максимально близко к точке подключения газа. Безусловно, существуют успешные истории, когда собственники лично проходили все этапы согласования и подключения газа, причём потратили на это менее 50 000 руб. Но у нас не было времени проходить данный квест, поэтому воспользовались услугами профильной конторы. Кроме того, в каждом коттеджем посёлке будут свои уникальные условия и расценки на подключение домовладения к магистралям.
Внешняя отделка
Важный этап строительства. После него, ваш дом будет выглядеть намного лучше, чем просто голые стены. Мы ещё не приступили к внешней отделке. Причин на то несколько. У нас достаточно толстые стены (400 мм) и сухой газобетон, поэтому дополнительного утепления или защиты от промерзания срочно не требуется. Но самое важное - газобетон "раскрывается" на 2-3 год полноценной эксплуатации. Причём, когда дом укомплектован внутри (отделка, техника, мебель), необходимо добавить полную снеговую и ветровую нагрузку. На протяжении нескольких сезонов. Когда усадки закончатся, возможно появление трещин. Строительство мы заказывали у очень хорошей конторы (об этом отдельно) и имеем 5 лет гарантии. Если бы на стене появилась хоть одна усадочная трещина, то без внешней отделки её бы заметили сразу, а под внутренним слоем (штукатурки, шпатлевки, обоев, краски, ...) это можно и не обнаружить. Итак, оценочные затраты на простую (штукатурка + покраска) внешнюю отделку составят примерно 50% от X.
Инженерные коммуникации
Про каждый этап можно сказать, что он важный, если вы строите дом для себя. Но прокладка электропроводки, слаботочных сетей, светодиодного освещения, холодного и горячего водоснабжения, отопления, локальных очистных сооружений, обустройства котельной (сердца вашего дома), самый важный из остальных самых важных этапов строительства. Поэтому подходить к нему необходимо со всей тщательностью и, не экономить. Хотя в нашем случае, затраты на данный этап были больше оценочной суммы более чем в 2 раза (умный дом, отдельные группы потребителей, отдельный силовой и слаботочный щит, нержавейка в котельной, управление климатом по фактической погоде, датчики температуры в стяжке пола, датчики контакта на каждой двери и окне, и многое другое). Рекомендуем использовать оценочную стоимость данного этапа, без излишеств, как 50% от X.
Внутренняя отделка
Очень индивидуальна и сильно вариативная тема. Не существует "усреднённой" стоимости интерьера. Кому-то и стиль лофт по вкусу, а кто-то не мыслит своё проживание в доме без дизайнерского ремонта по проекту в стиле барокко. Конечная сумма так-же зависит от используемых материалов. Приводить собственные затраты не будем, так как они выше "абстрактных". Однако, для простоты, остановимся именно на "абстрактном", минималистичном варианте внутренней отделки: керамогранит на полу 1 этажа, кафель в санузлах и котельной, паркет на полу 2 этажа, потолок из ГКЛ (2 слоя) на профилях, штукатурка, шпатлевка, обои под покраску. Рекомендованная оценочная стоимость данного этапа составит 100% от X.
Сантехника
Сейчас на рынке представлен большой ассортимент сантехнической продукции. Так же как и с внутренней отделкой, не существует "усреднённой" оценки. Она всегда индивидуальна на вкус и кошелёк. Но нам необходимо иметь оценочную стоимость этапа и мы примем её за 50% от X.
Бытовая техника и мебель
Ещё более индивидуальная тема. Просто зарезервируем на эти нужды минимум 50% от X.
Дополнительное, но не менее важное
Данная статья бюджета относится ко второстепенным, но не менее важным этапам строительства. Минимально необходимо, для комфортного проживания, иметь хозблок и парковку. Необходимость наличия бани, гаража, BBQ зоны, беседки, фонтана, курятника, конюшни, террариума, ... остаётся за вами. Минимальная оценочная стоимость этапа примем за 100% от X.
Выводы и советы
Итого, хоть каждый дом и участок уникальны, а понятие красоты и удобства у каждого своё. Наши оценки позволят понять порядок величин и оценить перспективы строительства. Не единичны случаи, когда на очень дорогих участках строятся посредственные и бюджетные строения. Бывают случаи, когда ошибочная оценка приводит к заморозке строительства на годы. Надеемся, что наши советы помогут вам избежать неожиданностей. Когда вы представляете какие этапы предстоит пройти и сколько на это потребуется сил, средств, времени и нервов, то сможете более реалистично оценивать собственные силы. Предупреждён, значит вооружён.
| Этап строительства | Оценка | Категория | Комментарии |
|---|---|---|---|
| Подготовка участка | 15% от X | Обязательно | Минимальная оценка. Зависит от особенностей участка. |
| Ограждения участка | 10% от X | Индивидуально | В охраняемом коттеджном посёлке ограждение может не понадобится или может входить в стоимость участка. |
| Благоустройство участка | 60% от X | Индивидуально | Минимальная оценка. Вы сами определяете и очерёдность и сумму. |
| Индивидуальный проект дома | 200000-300000 руб. | Обязательно | Средние расценки по рынку на конец 2022 года. |
| Фундамент и коробка | 150% от X | Обязательно | |
| Тёплый контур | 30% от X | Обязательно | |
| Электричество + вода + газ | 90000-400000 руб. | Обязательно | Зависит от технических условий и желания собственными силами пройти все этапы согласования при подключения к магистралям. |
| Внешняя отделка | 50% от X | Индивидуально | Вы сами определяете очерёдность этапа, в зависимости от конструктивных особенностей здания. |
| Инженерные коммуникации | 50% от X | Обязательно | Минимальная оценка. Зависит от ваших потребностей, идей и желаний. |
| Внутренняя отделка | 100% от X | Индивидуально | Минимальная оценка. Индивидуально. |
| Сантехника | 50% от X | Обязательно | Минимальная оценка. Индивидуально. |
| Бытовая техника и мебель | 50% от X | Обязательно | Минимальная оценка. Индивидуально. |
| Дополнительно | 100% от X | Индивидуально | Минимальная оценка. Индивидуально. |
X - стоимость участка ИЖС со всеми коммуникациями, площадью 10 соток в коттеджем посёлке.
По нашим оценкам получается, что стоимость строительства дома для постоянного проживания, в минимальной комплектации, составляет: X*(1+0.15+1.5+0.3+0.5+1+0.5+0.5) + (250000+100000) = X*5.45 + 350000 руб.
Сюда входит: участок, подготовка участка, индивидуальный проект (250000), фундамент и коробка, тёплый контур, подключение к магистралям (100000 при самостоятельном оформлении документов), инженерные коммуникации, внутренняя отделка, сантехника, бытовая техника и мебель. Не входит: благоустройство и ограждение участка, внешняя отделка и дополнительные строения (парковка, хозблок).
Напомним, всё индивидуально и данная формула может использоваться только для предварительной оценки бюджета строительства. Фактические сметы подрядчиков могут отличаться в разы и сильно зависят от "аппетитов" самих подрядчиков, стоимости работ нанимаемых бригад, стоимости и качества материалов в вашем регионе.
Рекомендации:
- Не следует экономить на фундаменте, кровле и инженерных коммуникациях;
- Если определять очерёдность этапов и планы закупок, то следует учитывать, что проживать в доме невозможно без: кухни, холодильника, газовой/индукционной плиты, стиральной машины, унитаза, душа, раковины, кровати и пары стульев;
- При вычислении бюджета добавляйте 15% к конечной сумме на непредвиденные расходы;
- Все средства, выделяемые под строительство до минимально необходимого уровня (готовность к переезду), должны быть аккумулированы на счетах и доступны до начала строительства;
Будьте готовы к масштабам и срокам, что бы не сойти с дистанции раньше времени. Надеемся встретиться с вами на страницах, посвящённых каждому из перечисленных выше этапов.